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Un lector de nuestra revista INVERSIN nos hacía la siguiente consulta: En mayo, vendí una vivienda unifamiliar que construí en 1979 en El Escorial (Madrid). Mi pregunta es si al hacer la Declaración del IRPF en 2016 tengo que declarar la venta bajo el epígrafe de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales, por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, en este caso, coste de construcción. El importe de su construcción fue de 9,5 millones de pesetas y el valor fijado en la escritura de declaración de obra nueva fue de 4,2 millones a efectos del ITP. Puedo poner como precio de adquisición el coste de 9,5 millones que figura en la liquidación de obra del contratista o tengo que poner el que figura en la escritura de declaración de obra nueva, que me perjudicaría bastante?

Antonio Paredes, experto tributario de Gestha, contesta a la cuestión: La transmisión de un inmueble, en general, tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial. No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de ganancia hay determinados supuestos en que puede hallarse exenta. Así, si se trata de la vivienda habitual existe exención si se reinvierte su importe en una nueva vivienda habitual, o en el caso de mayores de 65 aos. La nueva reforma fiscal ha introducido un nuevo supuesto a partir de 2015. Existe exención de la ganancia en la transmisión de elementos (no necesariamente inmuebles) por personas mayores de 65 aos, siempre que el importe obtenido se invierta en una renta vitalicia asegurada a su favor, máximo 240.000 euros.

Respecto al cálculo de la ganancia o pérdida, el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de adquisición en las transmisiones a título oneroso el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, la determinación del valor de adquisición será un problema de prueba. La declaración de obra nueva es evidentemente un medio de prueba, aunque si existen otros medios (proyecto del arquitecto, facturas de los constructores, certificaciones de obra, etc.) que pueden permitir acreditar el importe real satisfecho, nos permitirían considerar éste como valor de adquisición. No obstante, los medios de prueba, si la declaración de Renta que se presente fuera objeto de comprobación, deberán ser apreciados y valorados por los órganos correspondientes de la Agencia Tributaria.
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