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Las altas tasas de desempleo y la dificultad para conseguir una hipoteca evidencian que cada vez son menos los espaoles que pueden optar a un piso en propiedad. Sin embargo, en Espaa hay casi tres millones y medio de inmuebles vacíos, lo que supone un 15% del total de casas, según el Censo de Población y Viviendas 2011, publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística). Para paliar esta situación, el pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, con el objetivo de mejorar la oferta de alquiler y generar más movilidad en el mercado inmobiliario. Esta normativa propugna cambios que afectarán tanto a los propietarios como a los inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de suscribir un contrato de alquiler, tal y como se detalla en el siguiente artículo.

Mientras en el resto de los países europeos, más de un 30% de las personas vive en régimen de arrendamiento, en Espaa hasta ahora el mercado del alquiler solo ha representado un 17% del total de los inmuebles, lo que constituye el menor porcentaje de toda la UE. Por ello, con la finalidad de dinamizar el alquiler de pisos, la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), introduce una serie cambios de carácter tributario y jurídico.

En estos momentos de crisis, se necesita que el alquiler absorba el gran stock de pisos en venta. Por ello, se espera que estas medidas intensifiquen la oferta de inmuebles en alquiler, porque la reducción de los periodos de duración de los contratos confiere una mayor seguridad jurídica al propietario, ya que no queda atado durante tantos aos al inquilino. Por el contrario, la nueva normativa perjudica mucho la estabilidad del arrendatario, puesto que la duración máxima de mantenimiento del contrato de alquiler a la que está obligado el arrendador son ahora cuatro aos.

Es una de las novedades más llamativas de esta ley. Resulta muy beneficiosa para los inquilinos, puesto que contarán con más facilidades a la hora de dejar el piso que han alquilado. Sin embargo, es la medida que más inquieta y perjudica a los caseros, sobre todo a quienes dependen de esa renta para vivir o afrontar el pago de una hipoteca.

Se estipula que, con un preaviso de un mes, el arrendatario podrá abandonar el inmueble, cuando se hayan cumplido seis meses de contrato, sin la obligación de esperar a que termine el ao y sin tener que pagar indemnización, salvo que en el contrato se especifique lo contrario. Con la anterior ley, el inquilino estaba forzado a respetar el periodo firmado.

De cualquier forma, en caso de producirse el desistimiento anticipado, se puede pactar en el contrato una indemnización para el arrendador.

Hasta ahora, la actualización de la renta del alquiler era obligatoria en función de la variación del IPC. En cambio, con la nueva ley, la renta mensual del arrendamiento deja de revisarse de acuerdo con este índice y, a partir del tercer ao, puede ser pactada de manera libre entre casero e inquilino. Sin embargo, cuando no hay pacto entre ellos, la renta podrá seguir actualizándose en función de las variaciones del IPC.

Consiste, por tanto, en una decisión que favorece tanto a propietarios como a arrendatarios, pues les otorga una mayor libertad a la hora de decidir el precio del alquiler.

Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, se hace obligatoria la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

La idea no convence a los especialistas, ni a los dueos de los pisos, porque promueve la inscripción registral con el propósito de tener contabilizados los alquileres y facilitar a la Administración Tributaria la creación en el futuro de posibles impuestos al arrendamiento.

En cambio, supone una medida muy positiva para los arrendatarios, ya que, si el contrato no está inscrito, el eventual comprador del inmueble no está obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el inquilino puede perder sus derechos. Por el contrario, una vez inscrito el contrato en el Registro, la transmisión de una vivienda, arrendada a un tercero, no puede afectar a los derechos legales del inquilino, pues el nuevo adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.

Para que los arrendamientos tengan efecto frente a terceros, han de estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Así, un comprador que adquiera un piso en régimen de alquiler no inscrito no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. El inquilino solo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador, pero podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daos y perjuicios que se le haya ocasionado.

Sin embargo, si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a mantener al inquilino. Esta nueva norma ofrece una mayor garantía a los arrendatarios.

Si el arrendatario plantea hacer obras para mejorar el piso, puede llegar a un acuerdo con el dueo para que el coste de la reforma se descuente de las mensualidades del alquiler.

Esta norma es beneficiosa para el casero, puesto que una reforma incrementa el valor de una vivienda y también favorece al inquilino, ya que, a través de la bajada de su renta mensual, va viendo mejorado el inmueble donde habita. Sin embargo, se puede suscitar la controversia si propietario y arrendatario no se ponen de acuerdo en que una obra realizada era o no la pactada.

Desde el pasado 1 de junio de 2013, las casas en venta o alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia. Esta etiqueta energética (mediante una escala de siete letras que va desde la A, la más eficiente, a la G, la que menos) pueden emitirla los técnicos autorizados, tiene una validez de diez aos y la debe aportar el propietario. En caso de no poseer el certificado energético, las sanciones para el dueo de la vivienda van desde los 300 a los 6.000 euros.

Supone una garantía más para el inquilino, puesto que así podrá comparar la eficiencia energética de cada inmueble antes de tomar una decisión.

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